Devlet tarafından kiraya yaklaşan aidatlara tedbir maksadıyla getirilen yeniden değerleme oranı, işini düzgün yapan site yönetimlerinde gündem teşkil etmedi. İstanbul'un en yoğun toplu konutlarının bulunduğu Avcılar ve Beylikdüzü ilçelerinde düşük aidatlarla yüzlerce konutun olduğu siteleri yöneten bazı yöneticiler, yapılan aidat zamlarının yeniden değerleme oranı değil, ihtiyaca uygun şekilde yapılması gerekliliğini vurguladı.
Ülke genelinde art arda gelen 'fahiş fiyatta aidat zammı' haberleri üstüne hükümet yetkilileri harekete geçmiş ve yapılacak olan zamların yeniden değerleme oranlarını geçmeyeceği söylenilmişti. Yapılan açıklamalarda söz konusu kurallara uymayanların da denetime tabi tutulacağı da ifade edilmişti.
İstanbul'da toplu konutlarının yoğun bulunduğu Avcılar Ispartakule ve Beylikdüzü bölgelerinde bulunan bazı sitelerde yapılan aidat artışları site sakinleri tarafından makul karşılanmış olmasının sebebi ise bu sitelerde; geniş sosyal tesislerin, fitness salonlarının, yüzme havuzlarının, büyük peyzaj alanlarının, halı sahaların, kapalı otopark ve 24 kesintisiz jenaratör imkanlarının ücretsiz olarak sakinlere hizmet vermesi olarak ön plana çıkmaktadır. Bu hizmetleri veren site yönetimleri, yapılacak olan zam artışlarında 'yeniden değerleme oranı' değil, ihtiyaca uygun yapılması gerekliliğini de vurguladı.
Düşük aidatla hizmet veren bu sitelerde, yeniden değerleme oranı ile artış yapıldığında aidatlar düşük kalıp sitede sene içerisinde olabilecek olağan dışı harcamalarda yönetimi dolayısıyla sakinleri ise zora sokmuş olacak.
Söz konusu sitelerden olan Avcılar ilçesinde bulunan bir sitenin yöneticisi olan Murat Odabaş, site aidat artışlarını yapış şekillerini anlatarak, 'Öncelikle 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve daha sonra sitemizin bir yönetim planı var bunu dikkate alıyoruz. Bu yönetim planında aidatların eşit mi yoksa metrekare bazında mı olacağını açıkça belirtir. Bu yönetim planına göre metrekare ya da eşit paylaşım ona göre aidatlar paylaşılır. Ama önce bir bütçe yapılır biz buna işletme projesi diyoruz. Burada giderleri çok iyi hesaplamak lazım. Aidatlar 'yüzde kaç artırayım' diye hesaplanmamalı. Yüzde 50 mi olsun yüzde 25 mi olsun? Böyle aidat artışı yapılmaz. Aidat artışında önümüzdeki yılın bütün giderleri tek tek yazılır. Gelirleri de yazılır. Yani giderler tek tek hesaplanır da yazılır' dedi.
'Sitelerin en büyük giderleri personel giderleridir'
Odabaş, sitelerin en büyük giderlerinin personel giderleri olduğuna dikkat çekerek, 'Bizi aidat artışlarında en çok etkileyen şey asgari ücret tespit edildikten sonra biz işçimize çalışanımıza onun altında zaten bir zam veremiyoruz üstünde veriyoruz her zaman. Bu tespit edildikten sonra bizim işimiz kolaylaşır. Çünkü sitelerin en büyük giderleri personel giderleridir. Diğer giderleri de alt alta yazarız toplam bir bütçe çıkar. Bu bütçeyi kat maliklerine paylaştırırız. Böyle hesaplanır yüzde ile aidat hesaplanmaz. Yüzde şu kadar yapalım denilmez' diye konuştu.
'Günümüzde site yöneticiliği çok zor bir meslek'
Odabaş, bazı yöneticilerin tecrübe eksikliği nedeniyle kat malikleriyle yaşadığını problemlere atıfta bulunarak, 'Medyada görüyoruz. Bazı yerlerde bazı sitelerde tecrübesiz yöneticilerin kat malikleriyle site sakinleriyle problemlerine şahit oluyoruz. Bunlar yanlış hesaplamadan kaynaklanan yüzde ile kafalarından 'şu kadar artırdım' demekle yapılan bütçelerden kaynaklanıyor. Gerçek giderleri hesaplayarak site ihtiyaçlarına cevap verecek ve sene içinde de eksik kalmayacak, eksi vermeyecek, yoksa hizmetler yürütülemez. Siz asansörler bozulduktan sonra 3 gün içinde o asansörü çalıştıramazsanız o site ne hale gelir? Böyle sitelerde var. Bizim burada asansör bozulunca saatler için o asansör aktif hale geliyor' şeklinde konuştu.
Odabaş, bazı sitelerde aidatların ev kiraları ile yarıştığı iddialarıyla ilgili olarak da, 'Bunlar çok uç örnekler bence. İşin tamamına geneline bakmak lazım. Boğazdaki bir siteyi referans alarak 'aidatlar kira kadar oldu' dersek kamuoyunu yanıltmış oluruz bence. Yüzbinlerce sitemiz var bizim. Bunlara dikkat etmek lazım. Bunlara bakmak lazım. Evlerin içine kadar teknik destek sunuyoruz. Güvenlik, yaşam alanları, peyzaj alanları, bunların sulanması, bakımları. Çok büyük giderlerimiz var. Site yöneticiliği çok zor bir meslek günümüzde' dedi.
'Fahiş artışlar istisnai sitelerde doğru bir tabir, fakat sitenin kendine has özellikleri olur'
Yine Beylikdüzü ilçesinde 400 konutlu bir sitede yöneticilik yapan Ali Gürsel Ovalı ise aidatlar belirlenirken en büyük kriterlerinin asgari ücret artışı ve enflasyon olduğunu vurguladı. Ovalı, 'Bunun dışındaki giderler tamamen sitenin yeni veya eski olmasına bağlı olarak değişiyor. Mesela 2 yıllık bir sitenin bütün aletleri sistemi yeni aidat artışı az olur. Ama site eskidikçe, 10 yıllık 15 yıllık sitelerde artık birçok elektrikli malzemelerin yenilenmesi gerekiyor. Dolayısı ile bu demirbaş yenilenmesinden dolayı aidatlar artabiliyor. Sitenin kendi giderlerine bağlı olarak değişir. Bizim sitede sosyal tesis alanları var tam teşekkürlü. Böyle bir sitede ortalama aidatları 5 ile 7 bin arasında olması normal' diye konuştu.
Ovalı, fahiş aidat artışlarıyla ilgili de konuşarak, 'Fahiş artışlar istisnai sitelerde doğru bir tabir, fakat sitenin kendine has özellikleri olur. Mesela siz sitede her apartmanda daire büyüklüğüne göre temizlikçi koyarsınız, diğer yerde 60 daireli bir siteye yönetici koyar. Sizin etrafınız tamamen kapalıdır tek girişiniz vardır 6 tane güvenlik personeli ile sistemi yürütürsünüz. Bir başka site bunu 10-15 kişi ile yapar. Dolayısı ile sitenin giderini o sitenin ihtiyacına göre ideal bir kadro ile yönetmek bunun püf noktasıdır. Yani bu sitenin ihtiyacı nedir ? yönetici önce bunu tespit edecek. Site sakinlerinin istek ve taleplerini tespit edecek o miktarda personelle çalışırsa, sitede hiçbir zaman fahiş artış olmaz' dedi.
